L’intérêt pour une SCI d’opter à l’IS

Le choix d’une SCI en tant qu’outil de gestion patrimonial peut apparaitre comme très favorable pour un contribuable possédant de nombreux biens immobiliers. Toutefois, le choix du régime d’imposition de la SCI n’est pas anodin et emporte un grand nombre de conséquences.

Ainsi, toute création/gestion d’une SCI ne peut se faire que si la situation particulière du contribuable a été préalablement étudiée.

I.Les modalités d’exercice de l’option à l’IS

Certaines sociétés civiles sont autorisées à opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce sont celles énumérées à l’article 8, 1° du CGI (les SNC, les sociétés civiles, les SCS pour les commandités, les EURL lorsque l’associé est une personne physique…) ainsi que les sociétés civiles professionnelles mentionnées à l’article 8 ter du même Code.

Les sociétés qui sont exclues de l’option sont :

> Les sociétés civiles immobilières d’attribution dotées de la transparence fiscale visée à l’article 1655 ter du CGI[1] (ce sont les SCI créées afin d’établir entre les associés un système de copropriété sur l’immeuble affecté à la SCI) ;
> Les sociétés civiles de moyens ;
> Les sociétés civiles de construction-vente ;
> Les sociétés civiles de placement immobilier ;
> Les groupements forestiers.

Au vu de l’article 239 du CGI et de l’article 22 de l’annexe IV du CGI, l’option pour être régulière doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés de la SCI.

L’option doit être notifiée au service des impôts du lieu du principal établissement de la société qui souhaite exercer l’option et doit être faite au plus tard avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise pour la première fois à L’IS. La notification indique la désignation de la société et l’adresse du siège social, les noms, prénoms et adresse de chacun des associés, membres ou participants, ainsi que la répartition du capital social ou des droits entre ces derniers. Il en est délivré récépissé.

Une fois exercée, l’option est en principe irrévocable.

En principe, les SCI sont soumises à l’impôt sur le revenu, ce qui entraine que les associés sont donc imposés à leur nom à hauteur de leur quote-part de résultats dans la société, dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI peut toutefois opter pour l’IS ce qui engendre des conséquences (positives et négatives).

II.Avantages et inconvénients de l’option à l’IS

Lorsqu’une SCI opte pour l’IS, elle devient « opaque », c’est-à-dire que c’est elle qui acquittera l’impôt et non plus les associés. Le résultat se calcule alors au niveau de la société en appliquant les règles relatives au BIC. Les avantages de l’assujettissement d’une SCI à l’IS sont les suivants

> Un taux d’imposition réduit. Les bénéfices seront taxables au niveau de la société au taux d’IS (soit 15%[2] jusqu’à 38.120 Euros de bénéfices, soit/et 33 1/3%). En comparaison, le montant du taux marginal de l’IRPP plus les prélèvements sociaux est d’environ 50%;
> Possibilité de déduction des charges de propriété du résultat de la SCI. A l’inverse d’une SCI soumise à l’IR où l’associé ne pourra déduire de ses revenus fonciers que les charges réelles afférentes à l’immeuble (primes d’assurance, frais de rémunération d’un professionnel…), une SCI à l’IS peut déduire de son résultat toutes les charges de propriété quelle a engagées (frais de notaire, droits d’enregistrements payés pour acquérir l’immeuble, frais de gestion de cet immeuble…) ainsi que l’amortissement des immobilisations inscrites au bilan (à l’exception du terrain).
> La maîtrise des revenus. Une SCI à l’IS peut décider à n’importe qu’elle moment de distribuer ses bénéfices à ses associés (généralement au moment le plus opportun pour ces derniers). Alors que les associés d’une SCI à l’IR seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers pour la quote-part qui leur correspond en fonction du bénéfice généré par la SCI et cela même si les associés n’ont pas véritablement perçu ledit bénéfice).

Une SCI à l’IS présente aussi certains désavantages. En effet, on peut, à titre d’exemple, énoncer les principaux désavantages d’une SCI soumise à l’IS :

> Dans le cas d’un apport pur et simple d’un bien immobilier à une société IS, cela engendre une taxation au titre des droits d’apports de 5,09% ;
> Si la structure est déficitaire, le déficit ne pourra être reporté que sur les bénéfices de la SCI, alors que les associés d’une SCI à l’IR peuvent imputer une quote-part de ces déficits sur leurs revenus globaux.
> La SCI sera taxée sur l’ensemble des loyers échus, même si cette dernière n’a pas perçu tous les loyers (contrairement à une SCI à l’IR, qui ne sera imposée que sur les loyers effectivement encaissés).
> Un des inconvénients majeurs est la fiscalité de « sortie » de cette SCI. En effet, la vente d’un actif social subit une taxation au titre des plus values professionnelles, d’où le prix de revient retenu est alors la VNC [3]de l’immeuble. Cette plus value professionnelle est taxée au taux de l’IS. De plus, l’appréhension des fonds issus de cette vente est coûteuse, car le boni de liquidation sera imposable comme un dividende entre les mains des associés.

Par conséquent, la création et la gestion d’une SCI constitue un attout certain pour le contribuables. Toutefois, toute création doit être précédée d’un audit complet de la situation du contribuable, afin que le choix de l’imposition ne pénalise pas l’activité de ce dernier.

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[1] Sous réserve des dispositions de l’article 60, du 2° du I de l’article 827 et du 2° du I de l’article 828, les sociétés qui ont, en fait, pour unique objet soit la construction ou l’acquisition d’immeubles ou de groupes d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d’immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d’un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d’immeubles appartenant à chacun de ces membres, sont réputées, quelle que soit leur forme juridique, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres pour l’application des impôts directs, des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière exigible sur les actes qui donnent lieu à la formalité fusionnée en application de l’article 647, ainsi que des taxes assimilées (1).

Notamment, les associés ou actionnaires sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, suivant le cas, pour la part des revenus sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

[2] Ce taux réduit est réservé au PME qui réalise un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7.630.000 Euros. De plus le capital de cette PME doit avoir été entièrement libéré et il doit être détenu de manière continue à hauteur de 75% au moins par des personnes physiques.

[3] VNC = Valeur Nette Comptable, soit pour un immeuble : la valeur d’acquisition de cet immeuble – les (possibles) amortissements pratiqués sur cet immeuble.